团购 助力‧阻力？

以团购方式集资购买房产的“投资者俱乐部”（Investor Club），自约2年前崛起后，热潮日益升温，有人担忧这是另类投机或炒作，有人则认为这是另类进场管道。

以团购房产为号召的“投资者俱乐部”，究竟是房市发展的助力还是阻力？

近年来房地产领域蓬勃发展，也兴起有人组织团购房地产，并向发展商争取最有利的价格。不过，这一种集体买楼手法已引起争议以及关注。

✩ 等竣工后再脱售 集体购屋如炒楼

团购房产的“投资者俱乐部”（Investor Club）受发展商欢迎，可是这类集体买楼的手法，却引起市场的担忧，认为这是“炒楼”手法。

马来西亚购屋者协会总秘书郑金龙说，“投资者俱乐部”近年如雨后春笋般的滋生，他们集合一群人，在自称为“产业教师”（property gurus）的领导下，向发展商大规模的购置产业。


“而且，因为是团购的关系，折扣不小，有些甚至可以争取到高达25%的折扣。”

✩ 可争取高达25%折扣

在巴生谷地区，至少有10个类似的俱乐部，其他产业热门地区，例如柔佛新山和槟城也不例外，同样也存有这类的投资者俱乐部。

这些俱乐部招收会员的制度各有不同，有些是要缴交一次性的终身会费、有些是每月缴费，也有些是免费的。

郑金龙说，这种投资者俱乐部的作风日益大胆，公然在报章上打广告，或是举办探讨会和免费讲座会等等，甚至有些俱乐部还公开说明，是代表哪些房地产发展商。

这种大型的“团购”人数可以达到上百人，当中有不少属于投资分子，在发展商推出房地产计划时或之前就订购，之后等竣工后再脱售。

“有些发展商会允许这些人在没有挂名的情况下购置单位，在转售的时候再向他们收取行政费而已。这种做法显然的就是在‘炒楼’。”

由于是以团体的方式购置大量的单位，因此这类俱乐部很受发展商欢迎，因发展商可一次性出售多个单位，所以愿意提供折扣。

郑金龙说，至于其余的单位价格，因为要填补已给予的折扣变成高居不下，进一步把房价抬高。

✩ 结合购屋者力量 争取最大化利益

针对大马购屋者协会的指责，《南洋商报》就向两间有进行产业团购的公司了解。就他们的角度来看，他们只是以团体的力量来争取最大化的利益。

精明投资者俱乐部创办人谢卓利说，该俱乐部的出发点纯粹是要结合购屋者的力量，希望借由群体的力量比其他人更早“入场”（即订购），挑选到好的单位或取得较好的配套。

“我们的出发点，不是站在投机的角度。”

他说，在大多数情况下，投资者俱乐部会在发展商正式推出前，就组团预定，当然也有些是在发展商推出之后，再去购买。

“甚至也有一些是发展商已经出售了，但因为买家的贷款不获得批准，我们才去谈。”

不过他强调，团购不一定会在价钱上获得折扣，有些发展商只给予团购者面向较好的单位。

谢卓利说，他了解到外界或许会把他们标签为投机者，因为他们同一时间去买，之后会在价格高时出售，但他认为，他们都是房地产的投资者。

✩ 不鼓励投机

另一家产业团购网站“Property Plus”董事赵南吉则指出，该网站是要提供一个新的概念，就如同Groupon，集合买家一同购买房产。

“我们不鼓励投机，主要的目标也不是瞄准投资者，而是希望让购屋者聚集一起，争取比各别单独下单无法获得的优惠。”

他强调，在2012年5月成立的Property Plus网站不收费，公众可从网站上了解房地产计划。

至于所能获得的折扣，他透露，25%几乎是不可能的数字，一般上是大约额外2到3%折扣，也就是发展商普通给予的5%折扣，再额外附加2到3%的折扣。

✩ 投资者俱乐部操作方式各异

在国内，已有不少投资者俱乐部，但操作方式各有不同；有的只是一个名堂，有的则有注册公司，像一般企业来经营。

有的俱乐部有收年费，有的则不收费，有的只是办活动时才收取费用。

根据本报观察，在招募会员方面，有的比较公开，在开放的讲座会上招收会员，有者只接受由会员推荐的，有的则会过滤，要求会员要达一定的素质和对房地产有一定的认识。

✩ 涉及内部交易之嫌

郑金龙向《南洋商报》指出，这些俱乐部就像是产业代理，召集买家然后向发展取得折扣，有涉及内部交易之嫌。

但他说，目前未有相关的管制条例，只是他认为，大马估价师及房地产经纪局、国家银行和国内贸易及消费人事务部能进行调查，并援引相关的法律对付他们。

他说，这些组织的操作模式也很令人质疑，因有些会用类似多层次行销手法般操作。

“因此，贸消部是否能就这些企业进行调查？

还有国行应该从资金方面来进行调查。”

✩ 发展商提高售价后再打折 团购致房价不断攀高

有业界人士为认，团购房屋要求更高折扣，发展商为保住赚幅，会在提高售价后再打折，这使得房屋交易价不断追高，对于有意拥屋的小市民极为不公平。

大马估价及房地产顾问协会（PEPS）会长林联通回应《南洋商报》询问时指出，团购房屋是导致房价不断攀高的原因之一，因目前的房价并无法反映出房屋的实际价格。

✩ 影响二手房价走势

房屋价格主要以近期交易价作为估价标准，在同一个社区内，或同一房屋计划中，若近期的交易价扬升或下滑，相关价格将用作参考标准。

在此前提下，新房屋计划的推出，将以此作为底价参考标准，这一价格标准也将影响二手房屋市场价格走势。

“本地有些公司，在一些热门地点，以团购方式操作，行径如同卡特尔模式（Cartel，即集团式龙断），已经在市场形成垄断局面，让‘单枪匹马’的个人购屋者失去议价能力。”

他坦言，在这样的模式下，房屋的实际价值早已超越市价，估价师在进行评估时也面临一定的难度，难以定夺相关房产的真实价值。

他指出，除了以市场交易价作为衡量，每月租金回酬也是衡量房产实质价值的方式之一，同一地区房屋，每月租金回酬至少在5%以上才算合理。

“租金回酬若低于此水平，购屋者就必须衡量相关房产是否估值过高。”

✩ 团购获利 胥视经济好坏

购置房地产素来被视为较为稳定且回酬高的投资工具，但对想要投资房产但又怕风险的投资者来说，团购可以降低投资风险。

本地有部分房地产投资俱乐部均以上述论点作为号召，吸引不少投资者加入团购阵容，会员们只需要拨出部分资金预购房产，并在短期内于二手市场脱售，就可获得诱人回酬。

林联通说，在行情大好时，这样的短期操作方式，确实可以让投资者以及发展商受惠，因投资者可迅速套利，发展商也可透过团购模式，短时间内将房屋脱手，减低销售成本。

不过，当经济成长放缓，或出现不利于短期投资的政策时，团购式购屋就会变成双方的梦魇。

“举例来说，当国行严格执行贷款审核规定时，二手市场交易增长放缓，因大部分贷款难获批准，或审核需较长的时间。”

✩ 须有充足资金

如此一来，在这段期间，参与团购的投资者或相关团体，必须有充足的资金，履行承诺付款向发展商购下预订单位。

他说，如果相关团体的资金不足，就需要重新与发展商洽谈，延迟付款或减少预订单位。

不管哪一种解决方式，都会冲击发展商的销量与资金流动。

他指出，若多名投资者是以公司名义投资房产，则至少必须准备相当于房产售价的30%至40%资金，才算是妥当的营业模式。

针对团购式购屋模式，大马私人界估价及房地产顾问协会已向国行反映情况，并告知这个现象潜在的风险。

林联通表示，国行已了解相关情况，但由于投资俱乐部除了收取会员费，在运作以及房屋交易中，会员与俱乐部未涉及金钱交易，因此，并未触犯银行条例。

✩ 勤做功课免买贵屋

团购房屋并非万无一失，业界人士劝请投资者勤做功课，避免买贵屋。

国际地产私人有限公司董事兼行政总裁纪顺能说，房产“投资者俱乐部”不仅吸引本地投资者参与，就连外国投资者也加入，希望借由本地“专家”开路，加入大马置产投资行列。

他说，不少来自日本、台湾、中国及新加坡等地的投资者，对我国的房地产深感兴趣。

“团购房屋的确可以买到低于市价的房屋，但部分投资者因不了解市场情况，难免会做错决定，以相等于二手市场的价格购下一手房产，影响投资回酬。”

他说，投资前的功课其实并不难，投资者只需要亲自到相关房产计划的周遭视察环境，了解该地点未来的升值潜能，以及查看市场售价，再衡量相关投资是否可以获利。

“需要注意的是，部分发展商会先将售价提高，曾听闻有发展商将价格上调15%，之后再给予折扣，在这样的情况下，投资者等于是以原价购屋，并未享有折扣。”

他指出，团购房屋是有利于投资者及发展商的置产管道，但投资者仍需谨慎投资，才可保障自己的权益。

✩ 政府或限制团购数量

城市和谐、房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼日前宣布，有感团购“炒房”制造需求假象，政府正草拟管制条例，可能会限制团购数量。

他说，一些人特地组成产业投资者俱乐部，以团购的方式，向发展商争取折扣，之后再转售至二手市场，谋取丰厚利润。

他坦承，这现象越来越明显：“这种团购行为导致房屋需求出现假象，进而拉高房价。”

目前，国内没有法律管制这类“购屋团”，阿都拉曼表示，政府已意识到问题的严重性。

该部本月将与马来西亚房地产发展商公会代表等相关单位会面，探讨拟定限制条例，当中可能包括限制一次最多购买6个单位。

但他表示，暂时不会立法限制团购，毕竟大马仍需提倡自由经济市场，过度控制市场对业者不好。

但他强调，房价应该由市场力量来主导，投资房产创富不为过，但阿都拉曼认为，不能对其他购屋者带来负面影响。

城市和谐、房屋及地方政府部也会成立全面的购屋者资讯库，鉴定个人拥屋数量，再确定如何采取行动对付投机者。

✩ 团购多锁定高价房产 对房价走势影响不大

任广财表示，我国的房地产投资俱乐部活动，并未如媒体报道般如此广泛。

半岛在近几年的房地产供应约为10万间，其中，投资者俱乐部涉入的房产计划仅占少数。

他指出，团购成员大多锁定热点地区的高价位房产。

“因此，在此前提下，团购对房价走势影响力其实不大，因为目前的购屋者大多已相当熟悉房市，加上贷款审核困难，进一步遏制投机活动。”

他坦言，投资者俱乐部活动日益活跃，更频频透过媒体宣传与行销，确实有必要管制，以免出现错误销售或过度承诺等危害购屋者权益的事情。

他认为，投资者俱乐部只是房产行销工具之一，只要经营者慎选投资产业，以及确保会员不会以高于市价的价格购入房产，这样营业方式是可持续下去的。

不过，他也提醒加入投资者俱乐部的购屋者谨记“买者当心”原则（Caveat emptor），在决定购屋前，必须做好功课，以及查探相关发展商是否拥有合法执照以及广告准证。

✩ 以公寓及店铺为主

一位房产经纪说，投资者俱乐部团购的房产项目，一般以密集式公寓及店铺为主。

他说，发展商通常会在首期发展时提供较多的折扣，在取得不错的认购率后，才进行第二期工程。

✩ “早鸟”享不错赚幅

“在推介第二期发展计划时，售价便会大幅提高，在早期购入单位的早鸟，便可因此受惠，取得更高的投资回酬。”

这么一来，而在首期计划就进场的“早鸟”（Early bird），就可享有不错的赚幅。

✩ 非热点地区赚幅受限 发展商折扣不会太高

透过团购购屋，投资者可获的折扣，诱人的投资回酬，让更多人参与投资者俱乐部，希望从房产投资热潮中分一杯羹。

马来西亚房地产发展商会（REHDA）会长拿督斯里任广财回应《南洋商报》电邮时说，团购有越来越普遍趋势。

他也坦承，团购一般可向发展商争取到折扣：“但发展商所能给予的折扣并不如媒体报道般那么多，因为在一些非热点地区，发展商的赚幅已受限。”

一名熟悉团购房产运作的房屋经纪透露，若以大量购入（Bulk purchase）或整栋购入（En-bloc），发展商给予的价格折扣，一般介于3%至5%。

但一些急需将房产脱售取得现金的公司，折扣幅度可达10%，甚至是15%。

“不过，愿意提供超过10%折扣的发展商并不多，屈指可数。”

✩ 发展商倾向直接销售顾客

站在发展商的立场来说，与其透过第三者买卖房产，他们更倾向于直接销售予顾客，在没有“中间人”介入的情况下，可以省下折扣或额外费用。

任广财表示，直接销售给购屋者的方式，也有助发展商掌握以及管理购屋者资料。

“这个程序对寻求持续成长的发展商来说很重要，因为这些顾客将成为代言人，建立起公司于市场的口碑，借此开拓更大的客源。”

不过，部分销量不佳或欠缺资金周转的发展商，则会与投资者俱乐部合作。

他坦承，这些发展商大多愿意给投资者俱乐部优惠折扣，后者将以协议好的条件以及价格，代为“包销”部分单位。

他指出，这样的交易模式，有助降低发展商的销售风险，以及省下过渡贷款（Bridging Loan）利息。

但任广财认为，投资者俱乐部若要与发展商联手推高房产价格并不容易，因为他们将面对同区内的供应与价格竞争。

“此外，房地产作为大宗交易，投资者又怎会不事先做功课，轻率以高于市价的价格置产呢？”

✪ 团购房屋操作方式 ✪

1.几个人“合资”成立私人公司，在套利后将利润根据股份平分。

2.经纪公司或俱乐部代表与发展商商谈，整栋或大量订购发展计划单位，并要求折扣，之后，再以低于市价的价格，将单位“分拆”卖给会员或顾客。

✩ 总结

当人们讨论购屋投资如同“购物”一样简单时，我们是该喜还是该忧？

以往，房地产投资总被视为是稳定的投资工具，但在越来越多专为投资目的而建的房产计划陆续推出后，房地产已成为高风险投资。

团购置产投资方式，以低入门门槛、高回酬为号召，已经在本地掀起热潮，这样的方式是否能够降低风险，至今仍有待观察。

不过，投资者必须谨记，投资的稳定性虽然重要，也别忘了投资风险与投资期限长短呈反向关系，越想在短期内获取高额盈利，就必须承担更大的风险，即使是投资在房地产，亦是如此。（南洋网）