如果用通俗些的语言来解读美国房地产市场的历史的话，那就是，清教徒先来到了美洲大陆，然后他们开 始开发这块大陆，之后又有更多的欧洲人到来。人口的增加必然伴随着对土地需求的增加，于是他们开始抢夺印第安人的土地。土地不会凭空扩大，随着需求的增 加，房价必然上涨，这也使得房地产行业日益发展起来。不过，事情的真相并没有那么简单。下面就让我们来揭开房价走势背后的真相吧，如果之前所说的一切都成 立的话，房价就该永无止境地涨下去。
❃历史房价、泡沫及其他❃
2007年，房地产泡沫破灭，但在楼市崩盘前，美国房地产协会（NAR）的数据仍然支持我们之前提到的“房价将一直涨下去”的理论。在下面的表格中，我们 就列出了美国1968年至2004年平均中等住房的价格数据，从表中来看，该类房价平均每年增长6.4％，连续36年保持涨势。
❃数据背后的故事❃
对于房屋业主而言，2004年是楼市砰然倒下前最后的狂欢。到了2006年，NAR的数据显示房价仅有1%的上涨。之后，房地产市场出现了前所未有的下 跌。房价在全国范围内的下跌始于2007年。在之后的2008年到2009年，房价继续保持跌势。截止2010年中期，房价已经跌回了2004年的水平， 之后整个市场进入了萧条期。虽然房价曾经连续几十年保持上涨，但根据标准普尔提供的数据，在短短的几年中，它的价值就跌去了超过30%。
其实即使在房价出现明显的下滑前，销售价格趋势已经向我们发出了预警。根据全国住房建筑商协会的数据，在1950年，美国平均住房规模是983平方英尺 （约89平方米），在1970年为1,500平方英尺（139平方米），在2004年为2,349平方英尺（218平方米）。这一增长趋势一直维持到 2005年，之后开始减缓。
除了住房面积的扩大，通胀也推高了建筑材料的价格，因此房价必然上涨。那如果通胀消失，房价又该何去何从？其实这一情况并没有大家想象得那么罕见。早在2005年房价开始出现明显下滑的苗头之前，住房价格就经常出现很明显的下跌。
实际上，在一战、大萧条、二战、20世纪70年代和80年代的经济萧条期，房价都有下跌。此外，在其他政治和经济都相对平稳的时期，房价也会偶有下跌。
❃国家数据、地区趋势和周围社区❃
即使手中拿着一份全国数据，我们也无法从中得出全美房价的全部发展趋势。不同州郡房价的差异可能很大。比如加利福尼亚的房地产市场非常乐观，但底特律的房 价却在遭受滑铁卢。即使在同一座城市，房价数据也可能有很大的差异，举个例子，城区某些地方的房价正在经历新的增长，但另外一处的房价却正在下跌。
因此在研究国家和地区的统计数字时，请确定这些数据与当地房价的走势相符。即使全国平均房价正在上涨，你所在的城市、州、或者社区的房价也可能正下跌。
❃现实状况❃
还有一点很重要，当你把房地产看做一项投资来运营时，只有房子卖掉了，你的投资才会获益。因此，即使你现在居住的房子价格翻番了，在卖掉这座房子之前，它也只是账面收益而已。
同样，如果你打算卖掉这座房子，然后在同一位置再买入一座，那请记住周边的房屋价格肯定也涨了。要想通过卖出房产获利，之后只能买入面积更小的房子，或者去偏远些的地方买套价格相对便宜的房子。
当然有人也会把自己的房子作为抵押，向银行申请贷款，但历史已经证明，这一做法毫无可取之处。首先贷款利息将慢慢吞噬掉你的获利部分，然后因为要偿还贷款的关系，你的生活也可能会受到影响。此外，如果房价下跌，你很可能会发现自己处于资不抵债的尴尬境地。
❃是否应该投资房地产呢？❃
也许读到这里，你会觉得投资房地产，并期望它能随着时间的推移慢慢增值，这绝对是个坏主意。如果你在买房时把这看做自己的终身住宅，那自然是无法从房价的上涨中获利，但如果你是抱有投资的目的去买房，并设有相应的退出机制，还是很有可能通过房产投资获利。
首先，考虑下你买房的原因。如果你的回答是“居住”，那就直接放弃对房价上涨或下跌的关注吧。如果你的回答是“赚钱”，那在决定购买时，就该有明确的退出 机制。换句话说，买入一套房产时，就该明确自己想在哪个价格把它出手。当房价达到目标价位，就该像对待那些到达止盈点的股票一样，毫不犹豫地去卖掉它。当 然，如果你住在这座房子里，那这一操作的实现难度很高，但其实那些真正的炒房客都是这么操作的，买入一套房子，翻新一下，然后卖掉。我们只要记住一点就 好，房价不会永远涨下去。在2010年，相对于历史高点，美国有些房子的价格已经跌去了40%。在这里，我们不妨回忆下日本的房价情况，它的房价曾有更显 著的下跌。当然也许有一天房价仍可能反弹，但这一等待的周期可能会非常长。
❃小结❃
从历史数据来看，选择一个宜居的地方、买下一套房子、迅速还清按揭，然后在那住到退休，之后再换一套小一点的房子，便宜一点的街区，对大多数人来讲，这是最棒的房地产投资方法。虽然事无绝对，但相比之下，这一方法会显著提升我们获利的几率。
没有评论:
发表评论